Mercado inmobiliario 2023: Perspectivas de precios

En el mercado inmobiliario de buenos aires, se están observando precios que no se veían desde hace mucho tiempo. Esta situación ha despertado la curiosidad de muchos, quienes se preguntan cuál será el panorama para el año 2023.

Un ejemplo concreto es una propiedad en recoleta que fue adquirida en 2007 por $160.000 dólares y hoy en día está a la venta por $155.000 dólares. Si consideramos la inflación acumulada durante estos años, ese mismo precio equivaldría a $230.000 dólares actuales.

Esto nos lleva a reflexionar sobre cómo han cambiado los precios y las expectativas del mercado inmobiliario en buenos aires. A pesar de lo llamativo que pueda resultar ver propiedades con un valor tan bajo comparado con años anteriores, es importante tener presente que existen diversos factores macroeconómicos e históricos detrás de esta situación.

La oferta actualmente supera ampliamente a la demanda, lo cual ejerce presión sobre los precios y contribuye al descenso generalizado del valor de las propiedades en diferentes zonas como recoleta sur o córdoba avenue cerca santa fe avenue.

Además, otros elementos como la falta de crédito hipotecario accesible para gran parte de la población media trabajadora limitan aún más las posibilidades reales de compra y presionan hacia una baja continua en los valores inmobiliarios.

Sin embargo, aunque parezca contradictorio ante este escenario desfavorable para vendedores e inversores tradicionales del sector inmobiliario argentino; hay señales positivas emergiendo lentamente: disminución gradual pero constante del inventario disponible (oferta), aumento de la demanda y una leve recuperación en los salarios promedio.

Estos indicios podrían indicar un cambio de tendencia a largo plazo, aunque es importante tener en cuenta que el futuro siempre es incierto y no se puede predecir con exactitud cómo evolucionará el mercado inmobiliario

En este contexto, algunos expertos ven oportunidades para aquellos dispuestos a invertir en propiedades o activos inmobiliarios. Consideran que los precios actuales son muy bajos y representan una gran oportunidad para adquirir bienes raíces tanto residenciales como comerciales.

Es fundamental destacar que cada barrio tiene sus particularidades y variaciones propias dentro del mercado inmobiliario porteño. Por lo tanto, antes de tomar cualquier decisión financiera importante, se recomienda realizar un análisis exhaustivo del área específica donde se desea invertir.

A pesar de las fluctuaciones económicas e incertidumbres políticas recurrentes en argentina; muchos inversores optimistas consideran que este momento representa una ventana única para aprovechar precios históricamente bajos antes posibles cambios macroeconómicos favorables al país sudamericano.

Si bien existen factores desfavorables como la sobreoferta actual o la falta generalizada de crédito hipotecario accesible; también hay señales positivas emergiendo lentamente dentro del mercado inmobiliario argentino. Esto podría indicar un cambio gradual hacia mejores condiciones económicas e incremento sostenido en los valores patrimoniales a mediano-largo plazo.

Caída precios propiedades 2023

Las propiedades en la ciudad de buenos aires continúan experimentando una disminución en sus precios, aunque a un ritmo más lento. Según un informe privado realizado por la universidad del centro de estudios macroeconómicos de argentina (ucema), reporte inmobiliario y re/max, el valor promedio de cierre para departamentos usados de 1 a 3 ambientes se sitúa en usd 1.713 por metro cuadrado, manteniéndose por séptimo mes consecutivo por debajo del umbral de los usd 1.800.

El estudio revela que la brecha entre el precio publicado y el precio final acordado se encuentra en torno al 7%, lo cual indica que las operaciones inmobiliarias están cerrándose con descuentos mínimos sobre los valores originales.

En comparación con el año anterior, los precios han descendido aproximadamente un 5,4% durante este último mes. Sin embargo, esta caída ha mostrado signos de desaceleración y estabilización recientemente.

Germán gómez picasso, experto inmobiliario citado en infobae.com explica: «la baja gradual ha estado ocurriendo desde hace seis meses y parece haberse estabilizado ahora». Esto sugiere que es posible hablar sobre una consolidación o nivelamiento actualmente respecto a los valores finales alcanzados para las propiedades.

Es interesante destacar que ciertos tipos específicos como las viviendas con tres ambientes han logrado defender mejor su precio e incluso han experimentando pequeños aumentos entre diciembre y enero pasado debido a su menor oferta relativa dentro del mercado porteño

El informe también señala una disminución significativa tanto en las ventas de propiedades como en la cantidad de escrituras registradas por el colegio de escribanos de buenos aires durante el mes de enero. Esto se debe a que tradicionalmente, los meses estivales suelen ser más lentos debido a las vacaciones y al clima cálido, lo cual posterga muchas decisiones importantes.

En cuanto al futuro del mercado inmobiliario porteño, gómez picasso sugiere que no se esperan grandes cambios: «debemos estar preparados para niveles bajos en comparación con la media histórica. Sin embargo, este año es probable que veamos una menor disposición por parte de los propietarios para reducir aún más los precios»

El público actualmente interesado y aprovechando estos valores son aquellos compradores con necesidades específicas y suficientes dólares ahorrados.

A pesar del panorama generalizado sobre la disminución continua pero desacelerada del mercado inmobiliario porteño, muchos expertos consideran esta situación como una oportunidad favorable para invertir en bienes raíces dentro argentina. En un contexto donde otros mercados pueden resultar volátiles o menos rentables (como las criptomonedas), especialistas argumentan que invertir en viviendas sigue siendo una opción segura y confiable para proteger el dinero.

Gerónimo odriozola, bróker inmobiliario afirma: «la compra anticipada sobre plan puede generar rendimientos superiores al 10% anual medido contra dólares estadounidenses». Además destaca otras ventajas tales como tener un activo tangible susceptible tanto a ser habitado o utilizado como garantía financiera e incluso heredarse posteriormente.

Actualmente existen numerosas oportunidades disponibles dentro del mercado porteño, donde es posible adquirir departamentos de dos o tres ambientes en buenos barrios por menos de usd 100.000, precios que no se veían desde hace más de 8 años.

Aunque los precios inmobiliarios continúan disminuyendo en la ciudad de buenos aires, esta tendencia ha mostrado signos recientes de estabilización y desaceleración. Los departamentos con tres ambientes han logrado defender mejor sus valores debido a su menor oferta relativa en comparación con otros tipos de viviendas. A pesar del panorama actual del mercado inmobiliario porteño, muchos expertos consideran que invertir en propiedades sigue siendo una opción segura y rentable para proteger el dinero frente a otros mercados volátiles o menos confiables.

Valor dólar inmobiliario: claves para comprar

El impacto del cepo cambiario en el mercado inmobiliario argentino

Durante los períodos de cepo cambiario en argentina, surgieron diferentes tipos de dólares para facilitar las transacciones inmobiliarias. Uno de ellos es el conocido como dólar inmobiliario o también llamado dólar celeste o ladrillo. Este tipo de cambio se calcula tomando un promedio entre el valor del dólar oficial y el valor del dólar blue, lo que permite establecer una referencia más equilibrada para las operaciones relacionadas con bienes raíces.

La imposición del cepo por parte del gobierno argentino profundizó la crisis en el sector y afectó la forma en que se cotizan las propiedades. Los vendedores no querían recibir pagos al tipo de cambio oficial mostrado por los bancos, mientras que los compradores no estaban dispuestos a pagar al precio fijado por el mercado paralelo (dólar blue).

Con el fin de evitar una caída abrupta en la actividad inmobiliaria, los actores involucrados idearon la figura del «dólar inmobiliario» como una solución intermedia aceptable para ambas partes.

¿qué tipo de cambio se utiliza actualmente para operaciones tanto compra como venta?

Con las nuevas medidas implementadas por parte del gobierno respecto al acceso a divisas extranjeras (conocido popularmente como «dólares ahorro»), nuevamente se ha generado incertidumbre e impacto negativo sobre le sector inmboliariio. En gran mayoría dde estas transacciones aún prevaleceel uso ddel doolar estadounidense comoo moneda dee referencia; sin embargo,, cuando ell bien raíz vendido es de segunda mano, el propietario recibe dólares. Según un informe realizado por la cámara de empresas de servicios inmobiliarios, aproximadamente el 67% dde las transacciones dee compra y venta se basan en ell valor del dólar blue; mientras que un 14% toma como referencia al dólar inmobiliario o celeste. Por otro lado, un 8% utiliza ell tipo dee cambio oficial establecido por banco nación y finalmente,, un 5 % hace referencia a una media entre el llamado «dólar solidario» (que incluye impuestos) yy eel valor del doolar blue.

¿cómo afecta esto al sector inmobiliario?

Es bien sabido que cualquier país sufre consecuencias negativas cuando se imponen restricciones cambiarias severas como limitar la compra mensual a solo $200 en moneda extranjera. El sector inmboliariio no ha sido una excepción: durante el año pasado (2020), las ventas alcanzaron niveles históricamente bajos con tan solo 1390 escrituras realizadas según datos proporcionados por colegio de escribanos dde lla ciudad dee buenos aires.

Sin embargo,, hay señales positivas para este año (2021). Los precios ddell mercado han comenzado a recuperarse después ded más ded dos años continuos dddee caída.. El cierre del añoo yy eel futuro desempeño dependerán enormemente tanto dela estabilidad económica general comodel comportamiento inflacionariioo así como también si existen intentoss ppor eliminar completamente estas restricciones cambiarias para permitir que compradores yy vendedores tengan unn único punto dereferencia respecto al valoorr dell doolar estadounidense, en lugar de tener que lidiar con varias cotizaciones como ocurre actualmente con el dólar inmobiliario.

El «dólar ladrillo» para la compra de propiedades

Diversos actores del mercado inmobiliario han señalado que aquellos interesados en adquirir una propiedad no podrán acceder a más de los $200 mensuales permitidos por las restricciones cambiarias. Esto también afecta a aquellas personas que han obtenido un crédito hipotecario y no pueden cambiar sus pesos argentinos por dólares estadounidenses. Ante esta situación, surge la pregunta: ¿cuál es la solución? por ahora, no hay una respuesta definitiva más allá dee operar utilizando el llamado «dólar bolsa» o «dólar contado con liquidación», lo cual permite obtener divisas extranjeras mediante operaciones financieras específicas. Actualmente,, los compradores son principalmente aquellos qque ya tenían ahorrros enn doolares antes dde las restricciones o quienes hhan vendido alguna propiedad para poder realizar su nueva adquisición ajustando ell valor restante yy tratandoo ded utilizar ell tipo dee cambio referencial conocido como dóllarr inmobiiliarriioo oo celeste.

En conclusión,, el cepo cambiariio ha generado importantes consecuencias tanto en eel mercado ddell doolar comoo enn eel sectorr iinmboliariiioo argentino.. Las fluctuaciones y limitacioness impuestas sobre le acceso a moneda extranjera han impactadoo negativamente tanto al momento dddee comprar como vender propiedades.. Sin embargo,, existen indicios positivos respecto aa unn posible recuperación durante este año (2021), aunque ello dependerá dee la estabilidad económica yy eel levantamiento de las restricciones cambiarias.

Caída precios propiedades: análisis completo

En lima, la capital de perú, se ha observado una reducción en el precio de venta de los inmuebles en 15 distritos. Esta tendencia también se está reflejando en ciudad autónoma de buenos aires (caba), argentina, donde los precios han experimentado una disminución constante desde abril de 2019.

Según un informe publicado por zonaprop, los precios promedio por metro cuadrado en caba alcanzaron su punto máximo en abril de 2019 con usd 2.800. Sin embargo, desde entonces han ido disminuyendo y actualmente se sitúan alrededor de usd 2.164, lo que representa una caída del 22,7%. Este descenso continuo ha llevado a que los precios acumulen una baja del 1.6% hasta el año actual.

El estudio realizado toma como referencia la evolución del dólar oficial y considera tres modelos diferentes para determinar los precios promedio: monoambientes con un valor aproximado a usd $94.235; departamentos con dos ambientes y unos $115515; y departamentos con tres ambientes cuyo valor llegó a alcanzar cerca d eusd $159258 durante el mes pasado.

Si esta tendencia persiste durante todo este año ,el mercado inmobiliario argentino estaría enfrentando su quinto año consecutivo registrando bajas constantes respecto al precio dolarizado dentro caba.

Durante estos últimos años hubieron variaciones significativas: en comparación al primer día del mismo periodo anterior (-1° trimestre) ,en diciembre cerró bajando un -1’8%, mientras que para finalesde2020la retracción fue aún mayor llegandose hasta -7’5%y finalmente,en2022,la caída se desaceleró a -6’6%. Sin embargo, en el comienzo de este año la tendencia a la baja continuó.

Es importante destacar que existen grandes diferencias en los precios según las zonas y estilos de propiedad. Por ejemplo, los departamentos nuevos tienen un valor medio por metro cuadrado de usd 2.462; mientras que los usados promedian alrededor de usd 2.032/m² y aquellos aún en construcción (departamentos «en pozo») tuvieron un costo aproximado a usd $2346 durante el mes pasado.

En cuanto a las variaciones por zona geográfica dentro caba ,se observa una gran brecha entre propiedades ubicadas en puerto madero con un precio promedio cercano ausd$5.652por m²,y aquellas más accesibles como lugano con valores alrededordeusd$1’035por m².esta diferencia representa una brecha del446%o unosusd4’617pormetrocuadradoentreestasdoszonasextremas.

Además, también se pueden encontrar comportamientos diferentes según regiones dentro caba.en abril del presente año,en comparaciónal mismo mesdel2020,laregiónsurfueaquellaqueexperimentólamayor depreciaciónconunabajaaproximadaal9’3%,mientrasquelaregióndelcorredornortefuetambiénafectadaperosucaídase limitóaun4%.

Estos datos reflejan claramente la situación actual del mercado inmobiliario tanto en lima como buenos aires: una disminución constante y sostenida de los precios de venta para propiedades residenciales.

Esta tendencia puede ser beneficiosa para aquellos interesados en adquirir una vivienda, ya que los precios más bajos pueden representar oportunidades de inversión. Sin embargo, también puede ser un desafío para aquellos propietarios que buscan vender sus inmuebles al no obtener el valor esperado.

Tanto lima como buenos aires están experimentando una reducción en los precios de venta de las propiedades residenciales. Esta tendencia se ha mantenido durante varios años y parece continuar en el futuro cercano. Los compradores pueden aprovechar esta situación para encontrar buenas ofertas y realizar inversiones rentables; mientras que los vendedores deben considerar estrategias adecuadas para maximizar el valor de sus propiedades en un mercado competitivo.