Permuta de propiedades: Vale la pena

En el mundo de los negocios inmobiliarios, es importante tener en cuenta la probabilidad y la realidad al momento de construir un negocio exitoso. Muchas veces nos dejamos llevar por ideas poco realistas o estrategias arriesgadas que pueden poner en peligro nuestras inversiones.

Una de las situaciones más comunes es la idea de realizar permutas entre propiedades. Si bien puede parecer una opción atractiva, debemos ser conscientes de que las probabilidades son muy bajas. En un mercado con pocas transacciones y condiciones económicas desfavorables, jugar al «jueguito» de la permuta se convierte en un delirio místico.

Es cierto que existen casos excepcionales donde se logra concretar una permuta exitosa, pero estos son realmente escasos. La mayoría de las veces resulta más probable vender y comprar por separado para minimizar riesgos innecesarios.

La clave está en construir nuestro negocio basándonos en lo probable y no solo confiar en milagros ocasionales. Es fundamental analizar el mercado actual, establecer embudos efectivos para captar clientes potenciales e invertir tiempo y energía adecuadamente.

Por ejemplo, si tenemos nueve tasaciones mensuales con una tasa promedio del 5% sobre propiedades valuadas aproximadamente a $90 mil dólares cada una; podemos esperar obtener ingresos mensuales cercanos a los $4,500 dólares gracias a estas ventas medianamente probables.

Es importante enfocarnos en acciones reales como captación constante e incremento gradual del número total tasaciones realizadas mes tras mes; esto nos permitirá aumentar nuestras posibilidades reales dentro del mercado inmobiliario.

No podemos construir un negocio basado en permutas poco probables o propiedades que se quieren vender después de largos periodos de tiempo. Debemos ser conscientes de la realidad y enfocarnos en estrategias sólidas y viables para lograr el éxito a largo plazo.

Es fundamental tener una visión realista del mercado inmobiliario y evitar caer en ideas poco probables o arriesgadas. Construyamos nuestro negocio sobre bases sólidas, analizando las probabilidades reales y tomando decisiones inteligentes que nos permitan alcanzar nuestros objetivos sin depender únicamente de milagros ocasionales.

Permutas inmobiliarias: costos y requisitos

Las permutas inmobiliarias están ganando popularidad en el mercado porteño debido a la escasez de crédito hipotecario y a la necesidad de acceder a viviendas más grandes o con mejores conexiones exteriores. Antes, solo el 3% de las operaciones se realizaban mediante permutas, pero ahora representan un 10% del segmento.

La permuta inmobiliaria es un contrato bilateral en el cual una persona transfiere su propiedad a otra persona que posee otro inmueble y lo entrega como forma de pago. Si los valores son diferentes, se puede acordar una compensación económica para igualarlos.

Una ventaja impositiva importante es que el impuesto al instrumento de transferencia (en este caso la permuta) se reduce a la mitad en comparación con dos ventas cruzadas. Esto hace que muchas personas opten por esta alternativa.

En cuanto a los requisitos documentales, tanto comprador como vendedor deben presentar toda la documentación habitual requerida para una escrituración tradicional: estudios de títulos, certificados libres deudas y demás documentos necesarios.

Es fundamental contar con asesoramiento integral por parte del escribano ya que no es una operación tan común y ambas partes deben conocer detalladamente las características del contrato. En casos donde no hay intercambio monetario como compensación, no sería necesario investigar sobre orígenes financieros más allá del cumplimiento normativo establecido por organismos gubernamentales pertinentes.

Además del intercambio directo entre propiedades inmuebles, también existe la posibilidad de entregar vehículos u otros bienes materiales como parte del pago en una permuta siempre y cuando haya acuerdo entre las partes involucradas.

En cuanto a los acuerdos económicos, ambas partes deben pagar el impuesto de sellos, que corresponde al 3.6% del valor de las propiedades permutadas en caso de tener el mismo valor. Si hay una diferencia en los costos, se cobrará sobre la propiedad de mayor valor. También existe una retención del impuesto a la transferencia de inmuebles (iti) equivalente al 1.5% del valor dependiendo del uso posterior que se le dé a las propiedades permutadas.

Además de estos gastos impositivos, también existen otros costos como estudio y certificación registral y catastral, tasas registrales y honorarios notariales que pueden ascender hasta un 3% + iva en algunos casos.

La documentación requerida para realizar una permuta es similar a la necesaria para una operación tradicional: título original inscripto en el registro propiedad inmueble; fotocopias dni y constancia cuil/cuit tanto para comprador como vendedor; informes dominio e inhibición; boletas impuestos y tasas correspondientes; copia reglamento propiedad horizontal si aplica; libre deuda expensas e incluso plano afectación propiedad horizontal según sea necesario.

Las inmobiliarias desempeñan un papel importante facilitando estas operaciones entre compradores interesados ​​en intercambiar sus propiedades urbanas por otras ubicadas en zonas suburbanas con más espacio o naturaleza. Sin embargo, es importante destacar que algunas ofertas no llegan a buen término debido a intentos injustificados por obtener descuentos significativos sobre el precio real del inmueble ofrecido como parte del pago.

Gastos en permuta: Quién paga

La permuta de viviendas entre particulares es una opción cada vez más popular debido a sus ventajas económicas en comparación con la compraventa tradicional. En este tipo de transacción, dos propietarios acuerdan intercambiar sus casas, evitando así los costos asociados a la compra y venta convencional.

Una de las principales ventajas de la permuta es que resulta más económica que una compraventa. En primer lugar, se deben pagar los aranceles notariales y registrales correspondientes a la escritura de permuta, calculados en función del valor acordado por las propiedades involucradas.

En cuanto a los impuestos aplicables en una permuta, se debe liquidar el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (itp) según lo establecido por cada comunidad autónoma (oscilando entre el 6% y el 11%), así como también el impuesto sobre actos jurídicos documentados que grava los documentos notariales.

Además, se debe tener en cuenta el pago del impuesto sobre incremento del valor de terrenos (conocido como plusvalía municipal), que grava la revalorización del terreno urbano desde su adquisición hasta su transmisión.

En términos tributarios, cada parte implicada deberá declarar e pagar impuestos por el valor comprobado o declarado al adquirir bienes o derechos mediante esta modalidad. El tipo impositivo dependerá si son bienes muebles o inmuebles.

Es importante destacar que ambas partes son responsables del pago del itp respecto al inmueble cuya titularidad están adquiriendo. Además, cuando hay participaciones indivisas o disolución parcial de condominio, la tributación se realiza a través del impuesto sobre actos jurídicos documentados en lugar del itp.

En argentina, las permutas inmobiliarias no son tan comunes debido a que requieren una coincidencia muy específica entre dos necesidades. Sin embargo, cuando se llevan a cabo, es fundamental establecer un acuerdo sobre el valor de los inmuebles involucrados. Para ello, es recomendable contar con una tasación realizada por un tercero idóneo ajustada al contexto actual del mercado.

Es importante tener en cuenta que si el valor de un inmueble supera el monto compensatorio en dinero acordado para la permuta, entonces se considerará como tal. Por otro lado, si sucede lo contrario y el valor del inmueble es menor al monto abonado en efectivo durante la transacción, entonces estaremos frente a una compraventa convencional.

En cuanto a los impuestos aplicables en argentina para las permutas de bienes raíces existen algunas particularidades. Si ambos propietarios asignan igual valor monetario a sus respectivas propiedades involucradas en la operación de intercambio (permuta), solo deberán pagar impuestos nacionales por transferencia dominial y no otros gravámenes adicionales como suele ocurrir con las compraventas tradicionales.

La base imponible para calcular estos impuestos dependerá principalmente del precio neto resultante después deducir bonificaciones y descuentos acordados según costumbres locales así como también incluir servicios prestados junto con la operación gravada o gastos financieros originados por pagos diferidos.

Es importante destacar que cada país tiene sus regulaciones fiscales específicas para las permutas de bienes inmuebles, por lo que es fundamental asesorarse adecuadamente y cumplir con todas las obligaciones tributarias correspondientes.

La permuta de viviendas entre particulares ofrece ventajas económicas en comparación con la compraventa tradicional. Sin embargo, es importante tener en cuenta los gastos notariales y registrales asociados a la escritura de permuta, así como también los impuestos aplicables según cada país o región. Asesorarse adecuadamente y contar con un tercero idóneo para tasar las propiedades involucradas son aspectos clave para llevar a cabo una transacción exitosa.

Permuta: Claves para un intercambio exitoso

El contrato de permuta es un acuerdo entre dos partes en el que se intercambian bienes o servicios sin la necesidad de utilizar dinero. Aunque es similar al contrato de compraventa, la principal diferencia radica en que no hay un precio establecido para los objetos intercambiados.

En algunos casos, puede haber una combinación de dinero y bienes en una permuta. Por ejemplo, cuando alguien compra un vehículo nuevo a cambio de su vehículo usado y paga una parte adicional en efectivo.

Para formalizar este tipo de contrato no se requiere ninguna forma especial según el código civil. Solo es necesario que las partes involucradas tengan capacidad legal para contratar y estén dispuestas a intercambiar sus respectivos bienes o servicios.

Las obligaciones principales del contratante son transferir la propiedad del objeto acordado, entregarlo físicamente para completar dicha transferencia, garantizar su posesión pacífica y responder por cualquier vicio oculto presente. Además, ambas partes deben pagar los impuestos correspondientes según lo establecido por ley.

Es importante tener en cuenta algunas consideraciones clave al realizar un contrato de permuta:

1) permuta con cosa ajena: si uno de los contratantes promete entregar algo que aún no posee como parte del acuerdo inicialmente pactado pero luego logra adquirirlo antes del plazo acordado para su entrega finalizada; esto no supondrá ningún problema ya que será propietario cuando llegue ese momento específico.

Sin embargo si el contratante incumple con esta condición tiene dos opciones: decidir no entregar lo prometido (incumplimiento por falta) o hacerlo aunque aún sea propiedad ajena (riesgo posterior reclamación). En caso último, si se demuestra que el objeto entregado no pertenece a quien lo entregó, la parte afectada no estará obligada a entregar su contraparte y solo deberá devolver lo recibido para resolver el contrato.

2) saneamiento por evicción: la evicción ocurre cuando un propietario es privado total o parcialmente de su bien debido a una sentencia judicial. Si la parte adquiriente pierde el objeto recibido en permuta debido a una situación de evicción, puede optar por recuperar lo que dio inicialmente o reclamar indemnización por daños y perjuicios.

3) derecho de recuperación del bien entregado: si la parte afectada decide recuperar el bien originalmente dado como intercambio, solo podrá hacerlo si aún está en posesión del otro contratante. En caso contrario (si ya no está disponible), solo podrá solicitar indemnización por los daños sufridos.

4) permuta con cosa futura: este tipo de contrato atípico implica intercambiar algo existente al momento del acuerdo con algo que aún no existe pero será construido posteriormente. Es común en transacciones inmobiliarias donde se cambia un terreno por viviendas futuras construidas sobre él. En este caso, una vez formalizado el contrato uno entrega su propiedad mientras espera recibir las viviendas cuando estén terminadas.

El término del contrato de permuta puede darse bajo las mismas causas aplicables al contrato de compraventa como vicios ocultos presentes; falta entrega acordada dentro plazo establecido; entrega diferente pacto inicial; mutuo acuerdo entre partes involucradas.

Existen diferentes tipos específicos dentro esta modalidad contractual:

1) permuta de viviendas o inmuebles: se intercambian propiedades (viviendas, terrenos, locales comerciales) con valores equivalentes. Requiere que los bienes tengan un valor similar y se refleje en el contrato. Además, ambas partes deben acudir a un notario para formalizar la escritura correspondiente en el registro de la propiedad.

2) permuta de muebles: similar al anterior pero involucra objetos móviles como vehículos, animales u otros productos comerciales.

3) permuta de derechos y servicios: implica intercambio tanto de derechos reales (usufructo, crédito hereditario), como personales (servicios equivalentes).

El contrato de permuta es una forma alternativa a la compraventa donde las partes acuerdan intercambiar bienes o servicios sin utilizar dinero. Aunque tiene similitudes con otros contratos legales como la compraventa; existen diferencias clave que deben tenerse en cuenta al realizar este tipo acuerdo contractual.

Gastos de una permuta inmobiliaria

Una permuta es un intercambio de bienes o servicios sin la necesidad de utilizar capital, a menos que sea necesario para igualar el valor de ambas partes involucradas. Es uno de los conceptos comerciales más antiguos y todavía se utiliza en ciertas ocasiones en la actualidad. En este artículo, exploraremos con más detalle en qué casos se realiza una permuta y cuáles son los gastos que deben cumplirse.

La permuta inmobiliaria es un contrato mediante el cual dos propietarios intercambian sus respectivas propiedades. Según lo establecido por el código civil (artículo 1538), «la permuta es un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra». A diferencia del contrato tradicional donde hay un intercambio entre activo y dinero, en la permuta se produce un trueque directo entre los propietarios.

En España, existe la opción de realizar una permuta inmobiliaria donde ambas partes del contrato pueden intercambiar sus propiedades. Sin embargo, no siempre resultará tan sencillo como parece inicialmente debido a que las dos viviendas no suelen tener exactamente el mismo valor monetario. Por lo tanto, puede ser necesario incluir también una compensación económica adicional por parte del dueño cuya propiedad tiene mayor valor.

En algunos casos particulares puede ser necesario llevar a cabo dos contratos: uno para formalizar la operación de permutar las viviendas y otro para realizar una compraventa complementaria con respecto al desequilibrio económico existente entre ellas.

Si ambos inmuebles están libres de hipotecas u otros cargos financieros adicionales será mucho más sencillo proceder con la permuta. En este caso, se llega a un acuerdo sobre el valor de cada propiedad, se firma una escritura de permuta ante notario y finalmente se realiza la transferencia de titularidad.

Sin embargo, si uno o ambos inmuebles tienen hipotecas vigentes, el proceso puede complicarse. En esta situación será necesario solicitar un nuevo contrato hipotecario con cambio de titularidad o bien buscar una nueva entidad bancaria que esté dispuesta a otorgar una nueva hipoteca para los nuevos propietarios. La aprobación o denegación del nuevo préstamo dependerá principalmente de la solvencia económica del nuevo titular.

La permuta inmobiliaria ofrece varios beneficios:

– permite cambiar de vivienda sin tener que realizar una operación tradicional de compraventa.

– ahorra gastos y trámites asociados al proceso habitual.

– es posible llevar a cabo una permuta incluso si uno tiene su propiedad gravada con hipoteca.

No obstante, también existen algunos inconvenientes en relación a las permutas inmobiliarias:

– es difícil encontrar dos propiedades exactamente iguales en valor monetario; por lo tanto siempre habrá alguna parte beneficiada en mayor medida.

– las transacciones mediante intercambio directo no son muy comunes en España comparadas con las operaciones habituales basadas en dinero.

– por lo general, las viviendas involucradas suelen estar ubicadas dentro del mismo territorio geográfico; resultando más complicado encontrar oportunidades para intercambiar propiedades entre diferentes poblaciones.

Existen diferentes tipos específicos dentro del ámbito inmobiliario donde es posible realizar contratos basados en la modalidad «permutar»:

1) contrato de permuta de inmuebles: ambas partes intercambian sus viviendas considerando que el valor entre ellas es equivalente. Este procedimiento es sencillo siempre y cuando no haya hipotecas involucradas.

2) contrato de permuta de muebles: el proceso en este caso es similar al mencionado anteriormente, pero con la particularidad adicional de que los muebles también se incluyen en el intercambio y deben ser trasladados a las respectivas propiedades.

3) contrato de permuta basado en derechos y servicios: además del intercambio directo entre bienes materiales, también existe la posibilidad legal para realizar una permuta relacionada con derechos o servicios. Por ejemplo, dos profesionales pueden acordar un trueque donde cada uno brinde su servicio al otro sin necesidad del uso monetario.

En cuanto a los gastos e impuestos derivados del contrato de permuta inmobiliaria, estos pueden variar dependiendo del país o región específica donde se realice la operación. Es importante tener esto presente antes llevar adelante cualquier transacción para evitar sorpresas financieras desagradables.